교회나 비영리단체에 부동산을 남기고 싶다는 의사는 비교적 단순해 보입니다. 그러나 실제로는 “기증”이라는 한 단어 안에 여러 법적 형식이 존재합니다. 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 통제권, 세무 효과, 분쟁 가능성이 모두 달라집니다. 문제는 형식이 다르면 나중에 해석도 달라진다는 점입니다.

1. 생전 무상 이전

가장 직관적인 방법은 생전에 증여 또는 기증 형태로 소유권을 바로 이전하는 것입니다. 절차가 명확하고 즉시 이전이 완료된다는 장점이 있지만, 동시에 가장 강력한 효과를 가집니다. 일단 이전이 끝나면 소유권은 완전히 넘어가며, 이후 기증자가 마음을 바꾸더라도 되돌리기는 쉽지 않습니다. 특히 고령자의 경우 판단 능력이나 외부 영향 여부가 분쟁의 쟁점이 될 수 있습니다.

2. 트러스트(신탁) 구조

신탁을 활용하면 생전에는 일정한 통제권을 유지하면서, 사망 후 단체로 이전되도록 설계할 수 있습니다. 이 방식은 구조적으로 유연하며, 상황 변화에 따라 수정이 가능한 형태로 설계할 수도 있습니다. 다만 문서 작성의 정교함이 매우 중요하고, 수탁자 권한과 변경 가능 여부에 따라 안정성은 달라집니다. 형식은 유연하지만 설계가 복잡합니다.

3. 유언장을 통한 사후 이전

유언장을 통해 사망 후 부동산을 단체에 남기는 방식도 가능합니다. 이 경우 생전에는 소유권이 그대로 유지되며, 기증자는 언제든지 유언장을 수정하거나 취소할 수 있습니다. 변심이 생겼을 때 비교적 간단히 철회가 가능하다는 점에서 유연성이 있습니다. 다만 사후에는 상속 절차 속에서 해석되기 때문에, 가족의 이의 제기 가능성은 여전히 존재합니다. 결국 유언장도 형식만으로 완전한 안전장치가 되는 것은 아닙니다.

4. 매매 형식

분쟁을 우려해 매매 형태로 이전하는 방법을 고려하기도 합니다. 일정 금액을 지급받고 소유권을 이전하면 거래 구조가 명확해 보이기 때문입니다. 그러나 여기서 가격이 중요한 문제가 됩니다. 시가보다 현저히 낮은 금액으로 이전하면 실질은 증여로 해석될 수 있고, 세무상 쟁점이 발생할 수 있습니다. 반대로 시가에 가까운 거래라면 단체의 자금 출처와 거래의 실질성도 검토 대상이 됩니다. 단순히 “매매 형식”이라는 외형만으로 모든 위험이 제거되는 것은 아닙니다.

5. 부분 보상 또는 혼합 구조

일부는 일정 부분은 기증, 일부는 대가 지급 형태로 혼합 구조를 선택하기도 합니다. 그러나 이 역시 증여와 매매의 경계가 모호해질 수 있으며, 가격의 적정성은 향후 분쟁의 핵심 쟁점이 됩니다. 특히 큰 재산일수록 시가 평가와 세무 해석이 중요한 변수로 작용합니다.

결국 부동산 기증은 “어떤 방법이 가장 쉽다”의 문제가 아니라, 어떤 구조가 해당 상황에 적합한가의 문제입니다. 기증자의 연령, 가족 관계, 재산 규모, 단체의 법적 형태, 세무 영향 등 여러 요소가 동시에 작용합니다. 형식을 잘못 선택하면 선의의 결정이 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

부동산 이전은 감정의 표현이 아니라 법적 설계의 영역입니다. 단순히 명의를 옮기는 것이 아니라, 그 이전이 향후 어떻게 해석될지를 함께 고려해야 합니다. 형식 선택은 곧 리스크 선택이 될 수 있기 때문입니다. 따라서 이전 방식을 결정하기 전에는 각 구조의 효과와 한계를 충분히 검토하는 과정이 필요합니다.

가주법무사