안녕하세요, 드림부동산의 켈리정입니다.

오늘은 Probate Sale에 대해서 말씀드립니다.

우리가 일을 하다보면, 종종 보는게 Probate Sale입니다.

이것은 주택 소유주가 유언장도 없고, 아무런 준비없이 사망했을때, 팔수 있는 ,즉 오너가 없으니, 주택이 위치해 있는 곳의 주정부가 주관이 되어서 주택을 팔아주는 것입니다.

주된 목적은 주택 처분시 헐값으로 함부로 파는 것을 방지하고 처분한 지분이 모든 유산상속자들에게 공평하게 돌아갈수 없게 감독하는 것입니다.

Probate Sale은 절차가 매우 까다롭고, 엄격하기 때문에 법정에서 요구하는 모든 절차의 때를 정확히 알고, 시간을 맞추어 나가야 합니다.

이 주택 매물은 정상적인 다른 주택매물과 마찬가지로 유산 상속 전문 변호사들이 선별한 부동산 회사를 통해서 시장에 나오게 됩니다. 대부분 주택의 적정매매가격은 부동산 회사와 Court에서 추천된 감정사의 의견을 종합해서 결정하게 됩니다.

여기서 중요한 것은 이 주택의 감정가격입니다.

Probate 물건을 살때는 감정가격의 90% 미만을 오퍼하게 되면 자동적으로 오퍼가 기각이 됩니다. 오퍼가 Accept이 되면 보통 구매가격의 10%의 디파짓을 에스크로에 넣게 되구요. 그 다음에는 정상적인 다른 주택들과 마찬가지로 주택 매매 절차를 거치게 됩니다.

당연히 Cash Offer가 좋지만 Loan을 할수도 있기 때문에 보통 감정사가 나오는 일까지 똑같이 하게 되고요. 역시 인스펙션도 할수 있습니다.

다만 오너가 없기 때문에 터마이트는 해주지 않습니다.

오퍼가 Accept되면 Probate 법정에서 Sale날짜를 신문에 공고를 하게되는데요. 공고를 할때는 이 주택의 매매가격과 법정 심리날짜 그리고 미니멈 오버비딩 가격이 공시가 됩니다.

그 이유는 유산상속 주택가격을 최대한도로 올리려는 것입니다. 비딩은 보통 매매 계약서에 Accept한 사인을 하고 에스크로를 오픈한지 한달에서 약 45일 후에 하게 됩니다.

Court에서 비딩하는 날에는 유산상속 법정대리인과 변호사와 구매자, 그리고 부동산 중개인이 모두 참석을 해야 합니다.

다모이면 재판장이 판매가격을 다시한번 공시하고, 오버비딩을 할 경쟁자가 있는 지 물어보고, 만약 경쟁자가 없다면 현 구매자의 매매계약서를 공식승인을 하게됩니다.

이후 구매자는 에스크로 클로징 절차를 밟아서 계약을 마무리 할수가 있습니다.

하지만 많은 경우에는 경매를 원하는 다른 구입희망자가 법정에 와서 비딩을 해서 더 높은 가격을 제시하는 사람에게 팔게 됩니다.

지금까지 드림부동산의 켈리정이었습니다.

감사합니다.

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