지난주 성공적으로 Close한 집은, 처음 마켓에 백만불 ($1,000,000) 에 나왔다가 Multi offer가 붙어서 1주일만에 $1,015,000 으로 올라갔었던 집을, 제바이어께서 $975,000에 사셨습니다. 집매매는 Math가 아니기때문에, 그속에 많은 우여곡절이있고, 그러기때문에  더 흥미진진한거같습니다.

처음 제 바이어분들께서 이집을 마음에 들어하셨을때, 사실 여러가지 문제로 쉽지않은 딜이 되리라고 예상하며, 에스크로 한달동안 넘어야할산들이 많았습니다. 가장 걱정되는 부분은, 이집의 주인분들이 전형적인 백인부부가정이었는데, 셀러분이 다니시는 Amazon회사가 Virginia 로 옮기면서 집을 내놓고, 이미 거기에서 새집을 구입하신후 여기집을 팔게되시어, 처음에는 타주의 에스크로를 통해 여는거여서 안심하고 사용할수있는 캘리포니아 CAR form이 아니라는것, 또한 셀러분이 5년전 설치하신 Solar Panel를 떠안아야하는점 (Solar회사와 융자은행, 양쪽에서 승인필요), 바이어분의 융자회사인 Major bank에서 요구하는 깐깐한 융자금액과 절차 (이자는 3.5%로 좋음), 10일만에 모든 Contingency (보통 17~21일)을 없애라는 셀러의 무리한요구.. 기타등등, 

결론적으로는 모든게 순조롭게 진행되어 유종의미를 거두고, 바이어분들은 손댈곳 거의없는 잘관리된 좋은집을 사실수있으셨습니다, 제대로 만들어진 뒷마당 수영장을 어린자녀분들과 마음껏 즐기고, 더운여름 많은전기사용에도  Solar panel 덕분에 전기세를 걱정하시지 않아도된셈입니다.

보통 융자승인의 안전한 기간은 45일 정도이지만, 특히 핫한 매물일수록 45일을 기다려주는 셀러는 없습니다, 짧은 에스크로 기간을 선호하기때문에 사실 Cash Offer가 가장 Strong 한 Offer라고 하겠지요,  그래서 융자인경우 최대한 30일로 Offer를 보내고, 에스크로를 열게되면 정말 열심히 융자성공을 위해, Lender(은행) 와 Mortgage Borrower (바이어), 그리고 에이전트가 혼연일치가 되어 진행해야합니다.

은행의 모기지 담당자는 Guide line에 맞춰 모든서류를 모으고 정리해서 은행의 Underwriter에게 보내고 계속 주관해야하며, 바이어는 은행에서 요구하는 여러가지 서류를 되도록 빨리 은행에 보내주어야 합니다, 이점이 융자승인기간을 좌우하게되기때문에 매우 중요합니다, 그리고 에이전트는 Lender에서 내보내는 Appraiser (감정사)가 왔을때, 융자금액에 문제가 생기지않도록 CMA (Comparative Market Analysis)등을 제공하기도하며 Appraisal결과를 위해 노력하고, 집의 Physical inspection과 Termite Job등 여러가지를 순차적으로 진행해야합니다.

개인적으로 봤을때 에스크로가 실패하는 이유는 90%는 융자실패, 5%는 Buyer의 Changed mind, 5%는 기타 (inspection문제, 상황변화등) 인거 같습니다. 그동안 제가 만났던 바이어분들은 거의 융자는 문제없다고 처음에 말씀하십니다,  20%정도 다운할돈이 마련되어있고, 좋은 Credit Score라고 말씀하십니다,  그러나 막상 융자상담을 하시게되면, 본인들이 원하는 집예산에 못미치는 금액이 나오고, 그로인해 그동안 보셨던 집들을 사시기에는 역부족한 상황이 되는것입니다, 물론 노련한 에이전트들은 여러가지 경로를 통해 최대한 가능한쪽으로 진행해나가기도하지만, 어느정도는 조정이 필요할수도있습니다. 

요즘은 현명한 바이어분들이 많으셔서, 먼저 은행에서 Pre-approval을 받아오시는분들이 많습니다,  그러나 이또한 Pre-approval과 Conditional approval (융자진행 2주정도에 나오며 90%이상 융자승인)을 혼돈하면 않되시며, 에스크로 1달동안 새로운 융자 (새차구입, 가전제품구입등 은행잔고나 크레딧카드의 발란스변화)를 하지 않도록 주의하셔서, 거의 에스크로 끝날때쯤 나오는 Final approval을 받으셔야합니다. 그리고 Fund가 부족해서, Gift Money를 받으셔야할경우에는 특히 유의하셔야합니다, Seasoned Money와 구분되게 진행하셔야 Loan이 시간내로 만들어지게됩니다. 마침내 은행에서 CD (Closing Disclosure)를 만들어서 에스크로로 보내게되면, escrow final statement이 만들어지고, Funding과 Recording (등기)를 거쳐, 성공적으로 Escrow를 Closing 하게됩니다.

이렇게 길게 융자의 중요성과 진행과정를 설명드렸습니다만, 그래도 가장 중요한건 "마음"인거같습니다.

바이어의 간절한 마음, 에이전트의 정성담긴 마음.. 거기에 좋은 타이밍이 얹어진다면 이루어지는거같습니다.

머리로 일해도 인간의힘으로는 할수없는 한계가있다고 봅니다, 오늘도 마음으로 일하며 최선을 다하고싶습니다.

https://angiekim.tngrealestate.com