1st Home Buyer (첫집장만 하시는분)들을 비롯해서 손님들과 쉽게 공유할수있는 좋은 신문기사여서 올려봅니다, 원본기사에 현장에서 일하는 리얼터의 현실적인 조언이 추가되었음을 알려드립니다.

 *에스크로 종료까진 크레딧 깎일 행동 말아야
 *모기지 융자 제때 받기
 *사전 승인 후 다른 융자 받다가 종종 낭패
 *은행에서 요구하는 서류 신속하게 다 내야
 아래 6가지 잘만 하면 베스트 딜이 내 손에! 

 1. 스크랩 

 융자를 제때에 받으려면 은행에서 요구하는 서류를 빨리 제출하는 것이 좋다.
 에스크로를 오픈했으면, 아니 되도록이면 그이전에 바이어는 융자를 신청해야 한다. 일반적으로 융자가 얼마나 걸리는지에 따라 계약서에 정해진 기간 내에 에스크로를 종료할 수 있는지가 결정된다. 바이어가 융자 에이전트나 모기지 대출 은행과의 업무협조를 제대로 해주지 않으면 에스크로 기간 연장으로 벌금을 내거나 아예 집을 사지 못할 수도 있다. 바이어들이 제때에 모기지 융자를 얻기 위해 해야 할 내용들을 소개한다. 

 2. 재정적인 내용을 다 공개하라 

 모기지 융자 은행들은 바이어의 재정상태를 모두 알고 싶어 한다. 소득과 빚이 얼마나 되고 크레딧에는 문제가 없는지도 확인 한다. 바이어가 융자를 받기 위해 에이전트와 인터뷰를 하는데 뭔가를 속이고 감추려고 한다면 원하는 기간에 융자 받기가 힘들어진다. 재정적으로 문제점이 있다면 처음부터 공개해서 해결점을 찾는 것이 중요하다. (한예로, 한식당하는 한여자분이 Nordstrom 백화점에 2만불 정도 채무가있는 상태에서 Short sale을 하신적이있었다, 이미 4년이 지난후라 집구입을 위한 융자는 문제가 없었는데, 에스크로 진행중에 채무기록이 튀어나오면서 예기치못한 지출과 에스크로 지연으로 큰낭패를 보는경우가 있었다, 미리 공개하지않아서 생긴 불편이다)

 3. 요구하는 서류는 다 제출하라 

 융자를 신청하면 은행에서는 많은 양의 서류를 제출하라고 말한다. 인터뷰를 통해 바이어가 말한 것들이 사실인지 아닌지를 서류상으로 확인해야 되기 때문이다.
 은행에서 요구하는 서류들은 크게 다음과 같다.
 ▶최근 한 달치 월급 명세서 ▶2년치 세금보고서와 W-2 양식 ▶자영업자일 경우 지난 1년동안 재정상태 보고서(Financial statement) ▶모든 금융자산의 2달치 거래 명세서 ▶은행에 자주 입금이나 인출되는 1000달러이상의 거래에 대한 설명서(소득 이외에 어디서 돈이 생겨 입금되고 무슨 이유로 현금 인출을 하는지를 설명해줘야 한다) ▶집을 산 후에 가입할 적정 수준의 주택 보험관련 자료 ▶바이어가 현재 소유하고 있는 모든 부동산이나 사업체에 대한 재정적인 상황 이외에도 융자를 진행하다 보면 별의별 예기치 못한 상황이 발생한다. 이때 은행에서는 문제 해결을 위한 다양한 종류의 서류나 설명서를 필요로 하므로 그때마다 제 시간 내에 자료를 제출해줘야 한다. 

 4. 사전 승인과 최종 승인을 혼돈하지 마라 (아주중요*)

 바이어가 집을 사기 위해 은행을 방문해서 융자 가능성을 물어봤다. 은행에서는 바이어한테 가장 중요한 소득관련 자료와 크레딧 점수를 확인하고 사전 승인(Pre approval)여부를 알려 준다. 이때 은행에서는 바이어가 모든 융자관련 서류를 제출한다는 조건으로 사전 승인서를 발급해 준다. 만약 서류를 하나라도 제출하지 못하면 융자는 승인 받을 수 없다는 뜻이다.
 어떤 바이어는 사전 승인서가 마치 융자를 최종적으로 승인해준 것으로 착각하고 에스크로를 열자마자 다른 융자를 신청하다가 신용점수가 깎여 문제를 일으키는 경우가 종종 있다. 바이어는 은행에서 융자금이 펀딩되고 에스크로가 종결될 때까지 자동차 등 새로운 융자를 만들면 안 된다는 것을 명심해야 된다. 

 5. 계약서류는 반드시 은행에 제출하라 

 은행은 주택 매매계약서 없이 융자를 해주지 않는다. 바이어는 반드시 계약서 내용이 담긴 에스크로 관련 서류를 은행으로 보내줘야 한다. 은행은 계약서를 보면서 에스크로 기간이 언제인지 알고 싶어 한다. 에스크로 서류에는 에스크로가 30일짜리인지 45일짜리인지 적혀있다. 계약기간을 알아야 은행에서도 융자 기간을 맞춰 줄 수 있다. 다른 서류는 모기지 은행에 제출했는데 계약서를 빼 먹었다면 융자 절차는 이 서류가 들어올 때까지 업무는 중단된다.
 은행에서 요구하는 서류들을 제때에 보내주면 융자 승인 기간을 단축 할 수 있지만 바쁘다는 이유로 서류 하나 보내는 데 1주일씩 걸린다면 정해진 기간 내에 에스크로를 종결하기 힘들다

 6. 융자 기간은 45일은 예상해야 하지만, 오퍼경쟁에서 밀린다.

 에스크로를 오픈했는데 융자가 늦게 나와서 셀러와 바이어가 모두 걱정하는 경우가 종종 있다. 에스크로 기간을 좌우하는 모기지 융자는 최종적으로 승인되어 돈이 나올 때까지 약 45일이 소요 된다.
 모기지 은행의 융자 심사관(Underwriter)이 신청서류를 접수하고 보통 5~6일쯤 돼서 승인 여부를 알려준다. 그리고 18일이나 20일이 될 때 융자를 꼭 해주겠다는 서류를 보내준다.
 그러나 조건이 있다. 바이어가 필요한 모든 서류를 제출해야 된다는 단서가 붙는다.서류가 늦어지면 그만큼 융자 승인도 늦어짐을 알아야 된다.
 최종적으로 은행으로부터 펀딩이 되려면 추가로 20여일이 필요하므로 융자를 받는 데 걸리는 기간은 45일 정도로 예상하면 된다, 하지만 보통은 셀러들이 짧은 에스크로를 선호하기때문에 Multi offer상태라면 30일 에스크로나 25일 Offer에 밀리게된다, 결론은 미리 Pre-approval을 받아놓고 아느정도 다음단계(Conditional approval)까지 진도가 나아가있는 준비된 바이어가 유리해지는것이다.
 정말 이대로만 이해하고 준비한다면, 집구입시 융자문제로 고생하는일은 적어질것이다.
 그리고 적은자금으로 내집마련을 꿈꾸신다면, 가감하게 머리속에 그리고있는 Dream Home은  일단 접으시라고 말씀드리고싶다, 우리나라속담에 "첫술에 배부르랴" 라는 말이있다, 조금 낡고 눈에 않차도, 몇가지 원하는 조건이 맞는집이라면 사셔야한다, 살면서 여유생길때 한두가지 고쳐가면서 사는것도 좋은거같다, 그러다보면 살던집이 Dream Home으로 바뀌어있던지, 아니면 더나은집을 가는데 큰힘을 실어 드릴것이다.

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