Foreclosure (차압):

집구입을 위해 은행에서 돈을 빌린 차용인이, 약속대로 제때 Payment을 못하게되면, Lender에서 제3자 Trustee (차압업체)를 지정하여, 빌려준 융자금액을 회수하기위해  Trustee’s Sale (Trustee가 진행하므로)을 통해 강제적으로 차압을 진행하는 법적절차입니다.  Foreclosure 매물은 카운티에서 Trustee Sale을 통해서 경매되는데, 정해진 가격 또는 그위의 가격으로 경쟁을 붙여 팔게됩니다. 그러나 판매에 실패하게되면, 은행소유(재고)가 되어서 REO 매물로 시중에 나오게 됩니다. 집주인께서는, 3개월이상 Payment을 못해서 차압이 진행될때, Trustee’s Sale 5일전까지 전액 (밀린 Payment+ 모든수수료)을 일시에 갚으시면, 집을다시찿고 good standing으로 돌아갈수있습니다. 이때 정상매물로 마켓에 내놓고 적당한 금액에 매매를 하게되면, 집주인분은 손실없이 좋은결과를 만들수있습니다. 

*은행 (Lender=Mortgagee=Beneficiary=Creditor) 

*차용인 (Mortgage borrower=Mortgagor=Trustor)

REO (Real Estate Owned) :

  Owned by a Lender, 즉 은행에서 소유한 은행매물입니다.  Foreclosure경매에서 제대로 팔리지 못한집은, 은행에서 부동산 에이전트를 통해 마켓에 내놓게됩니다. REO 매물은 이미 Foreclosure등을 거치고, 주인이 은행으로 이전된 매물들이라, Short Sale매물보다 구입하기가 쉽고 구입기간도 짧습니다, 그러나 오랜시간 비어있었던집이라, 구입하시게되면 상하수도문제등, 보수금액을 어느정도 지불해야할일이 생긴다고 보셔야합니다.

Short Sale:

집시세보다, 은행 모기지 융자금액이 더높아서, 집금액이 Short인 상태에서 은행이 본인들의 융자금을 확보하기위해 진행하는 법적절차로서, 아직 집주인의 Title은 남아있지만, 집주인의 집에 대한 권한은 없고,은행으로 주도권이 넘어갔다고 보시면됩니다. 이또한 은행에서 Short Sale자격 (모기지연체-default, 경제적으로 페이먼트를 할수없는 형편등)이 있는지 심사해서 승인을 받으셔야합니다, 경우에따라 바이어나 은행으로부터 이사비용정도를 챙기기도하지만, 사실 Short Sale이되면, 주인입장에서는 빈손으로 집을나오게됩니다. 그러나 이때 집주인들은 Payment을 않하시면서도, 경우에따라 상당히 오랜기간 사시던집에서 계속 머무르게되는 장점이있습니다, 시간적으로 Short Sale -> Foreclosure -> REO 순서이기 때문에 Eviction(퇴거) 까지는 많은 시간이 소요될수있습니다.  

바이어입장에서는 집가격외에 집주인이 연체한 HOA Fee, Mello Roos등 예상치못한 비용이 발생할수있습니다,  그리고 혹시 2차융자가 있었는지등 꼼꼼히 살펴봐야합니다, Sale 자체가 As-Is 판매라, 인스펙션시 너무많은 문제가 보인다면, 일반매물보다 조금 싸게 구입하는 이유가 없어집니다. 그리고 6개월이상 걸리는 에스크로진행중에, 만약 은행의 Short Sale승인이 거절되게되면서 Forclosure로 넘어가게되면, 바이어는 시간만 낭비한채 원점으로 돌아오게되는것도 큰단점이라고 할수있습니다. 

상식적으로 집을 구입하실때, 은행에서는 보통 20%이상의 Down Payment을 요구합니다, 이돈은 그집의 Equity가 되고, 집값이 어느정도 떨어져도 Short으로 떨어지는것을 막아줄것입니다, 그런데 문제는 5% Down이나 Low Down 으로 집을 구매했는데, 집값이 계속 떨어지는 시기가 온다면,  Short이 되는 경우입니다.

물론 많은 Qualified buyer분들이 Low Down으로 집을 구매하실수있고, 집값이 오름새라면, 저절로 에퀴티도 쌓이면서, 좋은 레버리지를 갖게 되는 최고의 투자가 되겠지만, 구입싯점이 어느정도의 마켓에 와있나 생각해보시는것도 필요한듯합니다.  물론 좋은 페이먼트를 꾸준히 유지하실수있다면 문제는 없지만, Low Down으로 집을사신다는것은, Mortgage Insurance payment를 포함해 더 많은 모기지 페이먼트가  부담이 될수있다는것입니다. 차압진행과정을 도표로 올리오니 도움이 되셨으면합니다.

시기적으로 모두가 힘든상황입니다, 2008년 서브프라임 사태라는혹독한 경험을통해, 모기지융자가 탄탄해졌고, 그때만큼은 큰반등이 없을거라고 생각하던차에,  예상치못한 COVID-19 으로 전세계가 우울한시기입니다. 하지만 어려운시기 또한 당연히 지나갈것입니다, 우리모두 힘내시고 주어진시간들을 충실히 보냈으면합니다.

Angie Kim, Broker Associate with TNG Real Estate

https://angiekim.tngrealestate.com/ (Click)

Certified Short Sale and Foreclosures Specialist (#190418)

https://youtube.com/shorts/pdk5kx29zJM?feature=share