이번주에는 부동산소유권에 영향을 미치는 점유 취득시효에 대해 알아보겠습니다.

저는 미국 캘리포니아 부동산리얼터로서, 남가주 부동산의 점유취득시효, Adverse Possession의 내용을 적어보겠습니다.

취득시효란 무권리자가 일정기간 점유하며 재산을 취득하게 되는 법적제도를 말합니다. 

타인이 내소유의 물건 또는 권리을 점유하고, 또한 소유할 의도가 있었을때, 그리고 법적으로 요구하는 몇가지 요인이 충족됐을때, 소유권이 타인에게 넘어가는것입니다.

부동산 소유 주인들께, “당신의 부동산이 항상 보호되는것은 아닙니다” 라고 말한다면 납득이가지 않을 부분이기도 합니다.  전반적으로 모든부동산에 관련된사항이라 상식선에서 알아두시면 좋을거같습니다. 

한번 예를들어보겠습니다, 한국에사시는 한분이, 이곳 남가주에 집을하나 구입하였습니다, 아직은 한국에서 사업을하시면서 생활하고계시지만, 나중에 은퇴후 날씨좋은 남가주에서 골프도즐기며 살고싶은계획을 갖고계셨습니다.  

그리고 구입하신집을 빈집으로놔두느니, 집관리도할겸 잘아는지인분께  구입하신집에서 사실수있게 

거주권을주셨습니다. 친분관계에있는분이고, 집주인은 한국에서살고계셔서 미국사정을 잘모르다보니, 집에 관련된부분을 맡겼다고할수있겠죠,  그러나 그거주하고있는 점유자가 소유의 의사가 있다면, 몇가지방법으로 소유권을 뺏길수도 있다는것입니다. 몇가지요인은 다음과같습니다,

1. Open & Occupation:  공공연히 살고 있습니다.

2. Permission to Use: 거주하는것이 묵인된 상태입니다.

3. Uninterrupted possession for 5 years: 5년동안 거주하면서 거주에 대해, 전혀 법적인 방해를 받지않고 살았습니다. 

4. Property taxes for 5 years: 5년동안 거주자가 세금보고를 마쳤습니다.

5. Under claim of right or color of title: 소유권을 주장할수있습니다.

다시돌아와서,  한국에서사시는 집주인이 뒤늦게 이런사실을 알게되었습니다, 그렇다면 집주인은 어떻게해야할까요? 

먼저 본인의 이름이 적혀있는 집문서(Grant Deed)등을 보여주며 자발적으로 나갈수있게 해야합니다, 그런데 점유자가 계속 남기를 원한다면,  Quiet Title Action 이라는 Court action으로 퇴거와 함께 소유권을 되찾을수있습니다.  결과적으로, 행사하지않는 소유권은 보호가 되지 않는다는점입니다. 또한 점유자가아닌,  먼저 등기가 되어있었던 집주인이 소유권을 지키기위해 권리를 행사해야 하는것입니다.

점유취득시효가 20년이고, 소유권을 원하는점유자가 등기를 해야하는 한국사정에 비교해보면,  미국의 점유취득시효는 상당히 짧게느껴지는게, 광활한 땅의크기가 반영된 역사때문이 아닌가싶습니다.

시효제도를 규정한이유는 법적안정성확보, 입증곤란의구제, 권리행사를 태만히한것에대한 제재로 보고있습니다.

오랫동안 권리를  행사하지않은 소유자를벌하고, 사회에 유익한방법으로  부동산을 이용해온 점유자를 보호하며, 

오래된주장이나 증거는 사실관계가 분명하지않아서  소송을통해 해결하기어려우며, 누구의소유인지 분명하지않은   부동산에대해 누가 진정한소유자인지 적은비용으로 확정한다는 취지입니다.

점유로 발생하는 문제중 세금보고와는 무관하나, Easement (남의집의 일부분사용,특히 차집입로등)을 

획득하는 Prescription이나, 부분적 침범으로 획득하는Encroachment도 있습니다. 

Encroachment은 옆집의 담이, 나의땅으로 넘어와서 시간이 지나면서 옆집의땅이 되어버리는경우인데, 

문제제기를 할수있는기간이 3년이므로, 집을 구입하신후 이사실을 알게된다면, 3년내로 행동을취하셔서 손실을 막으셔야합니다.

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