부동산

(앤지김) 정부보조 집구입이 힘든이유

2020.12.24

가끔 첫주택 구입자들께 정부보조금을 받아서 집을 구입하시라는 광고가 보이지만, 정부보조를 

성공시킨 예는 드뭅니다, 그만큼 딜을 만들기가 힘들기때문입니다.

City 나 County down payment 보조program에서 Mortgage assistance을 받기위해서는 많은서류와

긴에스크로기간(45일이상), inspection과 appraisal 또한 완벽하게 이해하고 진행결과를 보여주어야만 

정부에서 Funding이 가능합니다,  심지어 Funding 몇일전에 바이어와 에이전트에게 불시에 City에서 

전화가와서 삼자 통화를 요구하기도합니다. 먼저 바이어에게 요구하는 기본사항은 아래와 같습니다;


> Must be first-time homebuyer : 첫주택 구입자, 또는 지난3년간 집을 Own한적이 없으신분

> Must meet household income limits: 집에 거주하게될 가족수들의 모든 수입이 한계를 넘지

않아야합니다.(보통 4인가족기준 연수입이 10~12만정도)

> Tax report review for 3 years: 3년간 세금보고한 내용 제출

> Must complete homeownership education seminar: 바이어는 비영리단체 세미나에서 교육을 받고, 

수료증을 받아야합니다, City와 지역 플랜에 따라 Certification을 받아야하는 장소가 달라집니다, 

예를 들어 제 손님중에 네가족들이 OC 에나하임, Colony Park 커뮤니티에 새로 생긴 새단지에서, 

정부보조로 각각 $125,000을 받으셔서 집을 구매하셨는데, 이때는 Anaheim에서 지정해주는 기관에 

가서 교육을 받고 수료증을 받아야만 했습니다.

> Must occupy as their primary residence: 직접 거주하셔야하며, 인컴 프라퍼티, 렌트용으로 사용할수

없습니다

> First mortgage lender 와 City mortgage assistant 승인필요: 정부융자는 2차 융자가 되기때문에 1차

융자는시에서 지정해준 은행(Wells Fargo나 Bank of America등 메이저은행에서 융자를 진행하는데, Chase

bank는 거의 정부융자를 하지않음) 에서 먼저 받으셔야합니다, 은행에서 융자의 대부분을 진행하고

승인이되면, City로 팩키지를 보내서 2차 시융자를 진행하게 됩니다. 시에서는 융자부분보다는, 바이어의

합법적 신분과 집주소등을 리뷰하고 승인하게 되며 최소한 2주의 기간을 더 요구합니다.

> 타이트한 DTI (Debt to Income ratio): 수입과 지출의 DTI비율이 일반 모기지 융자보다 3~4% 낮아서, 

크레딧카드등 지출금액이 많지 않아야 유리합니다.  

> Minimum Buyer Contribution 1%: 바이어 본인돈은 집가격의 1%만 넣어도 가능하며, 나머지 금액은 gift

money가 가능합니다.

> 합법적 체류자, Bank Statement review: 미국시민으로 신분이 확실해야하고, 특히 자영업자들의 현금거래

$1000이상은 모두Review되는데, 정당한 Money source를 설명할수있어야합니다, 아무래도 W-2받는

바이어가 유리합니다.

> All borrowers on title must occupy property: 모기지받는 바이어는 꼭 거주하여야하며, 나머지 거주하실

모든가족들의 이름, 나이를 리뷰해서 만일 자녀분중 income이 있으면, household income limit에 포함하며,

가족수+1 의 Room갯수가 있는집까지만 허용합니다, 즉 두식구이면 3bed room집까지만 허용하고,세식구이면 

4bed room집까지 가능합니다.

> Escrow 기간: 1차융자 (보통 30일정도) + 2차융자 (14일, 2주이상) 로 최소한 45일 이상이 소요됩니다. 

2차융자는 정부융자이기때문에 만약 공휴일이나 연말 Holiday season이라도 끼게되면 더욱 길어지게 됩니다.

> inspection과 appraisal: 바이어가 인스펙터와 함께 인스펙션을 해서, 문제를 삼아 리포트에 작성한 내용이

제출되며, 주인은 리포트에 있는 모든 문제를 고쳐주어야합니다, 이유는 집일부가 시의 재산이기때문이라고

합니다. 

바이어입장에서는, 적은 디파짓금액에도 불구하고, 정부보조금액이 합쳐져서 디파짓이 높아지므로, Lender에서

요구하는 Mortgage Insurance가 없어지게되고, 이로 인해서 monthly mortgage payment 자체가 완전히

줄어들게됩니다. 그리고 집값상승으로 나중에 매매를하게되면 많은차액을 얻게되는 결과가 되므로 좋은

베네빗이라고 볼수있습니다.

제가 성공시켰던 정부보조 구입 케이스를 설명드리면, 정부보조의 실제 수익에대해 쉽게 이해가 가리라 

생각됩니다. 6년전에 Stanton City에 제손님께 2베드룸 콘도를 $28만에 사드렸는데, 현재 그집의 Market 

Estimated Value는 45만으로 나오고, 같은 단지내 콘도가 그이상의 가격으로 팔리고있습니다.

구입당시 Orange County의 M.A.P. 모기지 보조 프로그램으로 City에서 $40,000보조 (현재는 6만불까지 가능)

을 받아서 구입하셨습니다.

4만불의 시티보조 융자는 30년후까지 유보 (deferred)되는 융자였습니다, 30년동안 갚지 않아도 되며,

 30년후에 갚게 되더라도 4만불의 30년후의 돈가치는 많이 적어진 상태가됩니다, 또한 집주인된 바이어께서 

현재 그집을 파시게 되더라도 4만불의 시융자를 갚고도 10만불이상의 순익을 갖게되는것입니다. 이런 이득은, 

계속 렌트를 살면서 렌트비로 소모하지않고 본인의 집을 구입하셨기 때문입니다. 

사실 요즘처럼 마켓이 뜨거울때는 힘들겠지만, 셀러께서 긴 에스크로 기간을 기다려줄수있고, 바이어의 요건이 

충족된다면 도전해볼만한 좋은 혜택입니다. 

가장 쉬운방법은 수시로 City website search를 통해 정보를 얻으시는겁니다, 개인주인이 없는 새로 짓는 

분양단지중에 정부보조를 받을수있는곳이 있다면, 쉽게 진행이 가능합니다.

또한 부에나팍시에서는 중,저소득층 집주인들께, 10만불까지 Home improvement 융자 대금을 1%의 이자로

지급해주며 30년 유보되는 융자입니다. 낡은지붕, 오래된 부엌이나 화장실개선, 또는 에너지절약을 위한 창문등에

 사용하기를 권하고있습니다, 언제고 집판매시 갚을수있는 Deferred Loan입니다. 

City of Buena Park, CA : Housing

https://angiekim.tngrealestate.com 


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