지난 주 아이 출산을 앞두고 있는 젊은 부부의 주택 구입 문의를 받았다. 지금 살고 있는 1 베드룸 아파트가 작아서 곧 출산할 아이를 위해 2베드룸 콘도를 찾고 있었다. 지역과 가격대를 어느 정도 가늠해서 인터넷을 통해 상당 기간 쇼핑을 했다. 그래서 본인이 몇개 고른 집들을 먼저 보고 싶다고 했다. 하지만 바이어의 소득 대비 빚을 계산해보니 원하는 가격대의 주택 구입이 불가능함을 깨달았다. 그동안 인터넷을 통해 쇼핑한 시간들이 사라지는 순간이었다. 그럼 시간을 낭비하지 않고 효율적으로 주택 구입을 위해서 어디서 부터 시작해야 할까?

한국에서는 부동산 거래는 대부분 현금 거래이다. 하지만 미국에서 주택 구입시 거의 융자가 개입된다. 2011년 부동산 가격이 저점이었을 때 투자자들의 현금 매입이 늘어 현금 거래 비율이 전체 거래에서40%까지 올라간 적이 있었다. 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대와 해외 투자자들의 현금 거래 투자가 늘어났기 때문이다. 하지만 첫 내집 마련을 앞두고 있는 분들은 거의 모두 크든 작든 융자를 끼고 부동산을 구입하는 것으로 나타났다. 그래서 주택 쇼핑에 앞서 얼마까지 융자가 가능하고 어느 가격까지의 주택을 구입할 수 있는지 알아봐야 한다.

융자 가능 금액은 나의 소득및 빚 비율과 밀접하게 관련이 되어 있다. 먼저 월 소득 대비 빚 비율(debt- to-income-ratio)을 알아봐야 한다. 보통 집 관련 비용 ( 모기지,재산세,보험, 월 HOA 비용등)이 월 전체 소득의 28%- 33%를 넘지 말아야 한다. 또한 집 관련 비용 뿐 아니라 자동차, 크레딧 빚 합산이 월 소득의 38%-43%를 넘지 말아야 한다. 즉 최대로 빌릴 수 있는 융자 금액이 나의 월 평균 소득과 빚 종류와 액수에 따라 달라진다.

융자 금액을 결정하는 또 다른 요소는 다운 페이먼트 금액이다. 다운 페이먼트를 미처 준비하지 못했다면 주택 금액의 3.5%를 다운페이먼트 하는 FHA융자를 받을 수 있고 3%의 일반 융자도 가능하다. 다만 이 경우 20% 이하 다운페이먼트를 하기 때문에 모기지 보험(PMI)을 별도로 내야 한다. 이경우 융자 가능 금액이 줄어든다. 그러므로 다운 페이먼트 금액에 따라 융자 금액도 다름을 미리 알아야 한다.